Kategori: Landsbygdsutveckling

Det finns ett synsätt i Sverige att ekonomiskt stöd som tilldelas flertalet och särskilt de som har tillgångar, inte är subvention. Det är endast när det erbjuds fåtalet och särskilt de mindre bemedlade, som stödet rubriceras subvention.

För 2023 medgav regeringen ränteavdrag på 31 miljarder kronor för dem som äger en bostad och möjliga rotavdrag på 14 miljarder kronor, totalt 45 miljarder. För 2024 beräknas detta öka till 63 miljarder. 80% av dessa subventioner går till storstadsområdena. För varje %-enhet som räntorna stiger ökar subventionerna med 12 miljarder. Även rotavdragen ökar när taket höjs till 75 000 kronor. Dessa miljarder kommer inte att leda till ökat bostadsbyggande.
Samtidigt som nyproduktionen av bostäder dyker finns en brist på 750 000 bostäder varav akut 50 000 på landsbygden!

Regeringens svar var att avskaffa det blygsamma investeringsstöd på 3 miljarder kronor som funnits för byggande av hyreslägenheter och som resulterat i tiotusentals bostäder runt om i landet där äldre har kunnat lämna sina hus vilket var bra då man förvärvsarbetade men nu känns som en belastning. När det saknas mindre lägenheter att flytta till skapas en inlåsning.
Äldre bor kvar, billiga hus kommer inte ut på marknaden och barnfamiljen kan inte inleda sin bostadskarriär. Finansieringen, inte administrativa hinder, är idag det största hindret för byggande av bostäder. Nyproducerade småhus är alldeles för dyra och svåra att finansiera – ligger objektet i en mindre ort eller på landsbygden säger banken ofta nej. När köpkraften sedan försvinner trappas den kommersiella servicen ner för att ersättas med kostsam social service.

Regeringen hävdar att investeringsstödet haft liten effekt, att bostäderna skulle ha byggts ändå och att stödet hamnat i bostadsutvecklarnas fickor. Detta är inte sant! Investeringsstödet har varit förknippat med tydliga villkor som begränsar den hyra som kan tas ut, att hyresnivån är bunden i 15 år och att stödet trappas ned när bostadsytan ökar. Begränsningen av hyresnivån bidrar till en lägre produktionskostnad för att kalkylen ska gå ihop. Hyreslägenheter, som de vi byggt med investeringsstöd, redovisar en produktionskostnad 25 – 30 % under jämförbara projekt. Detta får naturligtvis genomslag på hyresnivån. Det var i länen Sörmland, Kalmar och Kronobergs län som investeringsstödet har använts mest, inte i storstadslänen. Om man dessutom väljer att bygga marknära, funktionsanpassat och i mindre skala så skapar man boendemiljöer som är attraktiva för den äldre generationen och den yngre kan flytta in i
friställda småhus.

Med enkla medel och till begränsade kostnader skulle balansen återställas.

Det är hög tid att

• Åter se bostaden i brukstermer
• Minska räntesubventionerna med 5 % (när det blir bättre konjunkturer, förslagsvis 2026) och sätta ett räntestödstak på 150 000 kronor (vilket motsvarar stödet till ett småhus belånat till 6 miljoner kronor).
• Återföra friställda medel till ett nytt statligt investeringsstöd med lika villkor i hela landet, förstärkt med ett landsbygdslån enligt Utredningen SOU 2022:14 ”Sänk tröskeln för en ny bostad”
• Ändra kreditgarantierna till att omfatta de faktiska produktionskostnaderna i stället för som idag det teoretiska marknadsvärdet
• Återinföra stödet till byggemenskaper (upp till 400 000 kronor) för projekteringsstöd till idéburna byggprojekt.

Målet är att äldre ska kunna möta framtida krämpor i en modern bostad, hemtjänstens personal få bättre arbetsmiljö och nästa generation, barnfamiljen, ska kunna starta en villakarriär innan barnen är vuxna. Kunskapen finns. Det är bara en fråga om attityd.

Peter Eklund, styrelseledamot Hela Sverige ska leva
Larz Johansson, ordförande Kiladalens Utveckling AB
Gunnar Casserstedt, vd, Kiladalens Utveckling AB och Kolmårdens Utveckling AB

Stavsjögården

Verksamheten har under året primärt fokuserats på att realisera Etapp 2 av hyresbostäder som färdigställdes i september då samtliga lägenheter var kontrakterade.

Projektet ”Etapp 2” med 12 hyreslägenheter är bolagets största åtagande vilket också gör Kiladalens Utveckling till Stavsjös största fastighetsägare, inte bara för hyresobjekt utan även för kommersiella objekt. Kortsiktigt medför detta en del utmaningar på grund av kraftiga finansiella svängningar. I samband med den nya finansiering vi nu avser att sluta har vi låtit göra en värdering av verksamheten. Stavsjögården med alla dess verksamheter värderas idag till 37 miljoner kronor.

Samtliga av bolagets hyreslägenheter har varit uthyrda och någon vakans har inte förekommit. Den enskilt största hyresintäkten kom från Vilson Inspect & Detect. Under våren lades deras verksamhet ner och bolaget lämnade sina lokaler under sommaren. Gymnastiksalen och Vävstugan är som tidigare utnyttjade av Förskolan, bridgeklubben, frisersalongen och vävgruppen som hämtar sina medlemmar från hela närområdet.

Den gamla Skolbyggnaden och gymnastiksalen har varit i stort behov av att rustas upp. Vi har erhållit ett stöd från Boverket för en energibesparingsåtgärd som genomförts under hösten. Åtgärderna rör huvudsakligen byte av fönster och dörrar.

Hyreslägenheter i Stavsjö, Etapp 2, tolv lägenheter

Etapp 2 med sina 12 lägenheter uppgår till 769 kvadratmeter vilket ska jämföras med Etapp 1 som omfattade 596 kvadratmeter.  Etapp 2 på Stavsjögården består av tre huskroppar, alla i markplan för att kunna fungera för människor att åldras i och att till exempel kommunens hemtjänst ska kunna fullgöra sina uppdrag på ett sätt som medger goda arbets-förhållanden. Hela projektet har kostat drygt 19 miljoner kronor.

Följande har hänt under året:

• Etapp 2 blev klar för inflyttning den 1 september. Slutbesiktning gjordes den 26 augusti utan anmärkning. Hyresgäster till Etapp 2 har rekryterats från ett bredare geografiskt område och flera hyresgäster kommer ifrån Norrköpings kommun. Vi har sett ett visst intresse i Krokek med omnejd, dvs den södra delen av Kolmården, att flytta till Stavsjö.

• Allt sedan förvärvet av den tidigare skolfastigheten har vi haft en tvist med kommunen om hur del av köpeavtalet skulle tolkas. Det tvisten avsåg var vilka avgifter som skulle anses vara erlagda vid tidpunkten för förvärvet 2015. Nu, sju år senare, har tvisten lösts till bolagets fördel och vi kan lägga den frågan bakom oss.

• En annan osäkerhetsfaktor har varit frågan om statligt investeringsstöd, som vi erhöll för Etapp 1, och som vi även ansökt om inför byggstart av etapp 2. Trots alla turer i ärendet fick vi i slutet av året ett beslut som säkerställde investeringsstödet på drygt 6 miljoner kronor. Därmed kunde finansieringen säkras.

Digital lanthandel

Avtalet mellan bolaget och Nyköpings kommun löper med två år i taget. Ett nytt avtal tecknades i oktober och det nya avtalet löper till och med år 2024. Sedan pandemin har utnyttjandegraden återgått till den nivå som gällde tidigare med god kapacitet.

Seminarier, konferenser och utbildning

Kiladalens Utveckling har under året fortsatt att delta som föreläsare på olika bostadskonferenser. Under hösten medverkade bolaget digitalt på ett landsbygdsforum i Luleå och med föreläsare på plats i en större konferens i Norrtälje arrangerad av Region Stockholm och Länsstyrelsen i Stockholm.

De bostäder vi bygger röner fortfarande ett intresse runt om i landet. Bolaget har kunnat fakturera för konsulttjänster i övriga Kolmården och i slutet av maj besökte Stadsplaneringsnämnden i Norrköpings kommun Stavsjögården som en del i nämndens och kontorets årliga studiebesök. Ett 25-tal politiker och tjänstepersoner deltog i visningen som fortsatte med ett panelsamtal i Krokek där bolaget deltog i panelen och i en utställning för allmänheten.

Fixargruppen

Fixargruppen är ett eget nätverkoch består av ett fyrtiotal människor i framför allt Stavsjö som delat sitt engagemang mellan Stavsjögården, Stavsjö Föreningshus och den gemensamma yttre miljön i samhället. Normalt har mellan femton till tjugo personer mött upp för att umgås, arbeta och dricka kaffe tillsammans. En viss nyrekrytering har skett i samband med att nya hyresgäster flyttat in i Etapp 2.

Bolaget förnyade avtalet med Nyköpings kommun om att sköta iläggning och upptagning av badbryggan vid badplatsen i Stavsjö. Avtalet gäller för ett år i taget men avses fortsätta i framtiden. Fixargruppen har utfört den kontrakterade brygghanteringen och dessutom på uppdrag av Stavsjö Valves utfört arbete med den yttre miljön runt bruket.

Fasadmålningen av Vävstugan fortsatte under hösten. I övrigt har tisdagsträffarna fokuserat på uterummet i Stavsjö, till exempel Ventilvallen, gångbanor längs sjön och Slaggudden. 

Har du frågor om Fixargruppen eller vill komma med på kontaktlistan, hör av dig till Thomas Rodestrand på: [email protected] alla är välkomna, både män och kvinnor.

Utfall 2022

Bolagets försäljning uppgick under 2022 till knappt 1,8 miljoner kronor vilket är en ökning med 28% (26%) jämfört med året innan. Tre fjärdedelar av intäkterna kommer från hyreslägenheter.

Nästa projekt

I väntan på nya hyresgäster har Fixargruppen påbörjat en uppfräschning av de två tidigare lektionssalarna som inte bearbetats sedan bolaget övertog fastigheten. Målet är att lokalerna ska kunna hyras med ensamrätt eller som del i ett kontorshotell.  Bolaget har även initierat en projektgrupp med uppdraget att utreda förutsättningarna för att konvertera en del av huvudbyggnaden till en hyreslägenhet på 3 ROK.

       Problemformulering i sammandrag

• Sverige har brist på bostäder och byggandet minskar. Detta gäller i hög grad mindre orter på landsbygden.
  
  
• Samtidigt är det nödvändigt med ett visst mått av nyproduktion på dessa orter för att de inte skall dö ut i takt med en åldrande befolkning.
  
  
• Våra landsbygdssamhällen har förlorat en halv generation (15-30 år).
  
  
• Inflyttning av yngre barnfamiljer är ett måste för att kunna bibehålla ett rimligt mått av service (dagligvaror, skolor, kommunikationer etc.)

Bakgrund

1                    Nyproduktion av friliggande småhus (som är det traditionella valet för familjer som vill flytta ut på landet) står inte längre till buds. Det blir för dyrt, pantvärdet står inte i paritet med produktionskostnaden och banken säger oftast nej (ibland med uppmaningen att bygga i stan i stället).

2                    Nyproduktion av hyreslägenheter i korta serier (10 – 15 lägenheter) är ointressant för kommersiella byggföretag, i all synnerhet på landsbygden. Allmännyttan saknar också intresse, dels på grund av höga produktionskostnader, dels därför att det är kostsamt att förvalta små enheter på stort avstånd från centralorten. Ägardirektiv är inte sällan ett hinder.

3                    Stavsjömodellen. Kiladalens Utveckling AB (svb) är ett ”allmänt nyttigt bolag” som ägs av de boende på orten (över 120 lokala aktieägare utan privata vinstintressen) Genom att bygga moderna, marknära lägenheter, 60 – 70 kvm med låg hyra, erbjuds ett alternativ för äldre som vill lämna en större, tungarbetad villa på 120 – 140 kvm. När det huset kommer ut på marknaden är det överkomligt för den unga barnfamiljen och det har skapats en positiv flyttkedja. Ett äldre par flyttar till lägenhet, en yngre familj, 3 – 4 personer flyttar in i huset. Orten har fått ett befolkningstillskott som underlag för kommersiell och offentlig service.

Investeringsvärdet

1. Bostadsbeståndet uttryckt i kvm fördubblas. Vi bygger 60 kvm och får ”tillbaka” ut på marknaden 120 kvm. Eller vi bygger 70 och får tillbaka 140 kvm. Mycket bra utväxling på insatt kapital.
   
   
2. Befintlig infrastruktur underhålls och utvecklas i stället för att erodera.
   
   
3. Befolkningsbalansen som är en förutsättning för service återställs.

Bevisat

Detta är inte ett teoretiskt resonemang. Vi har gjort den här resan.

• Vi har byggt lägenheterna.
• Vi har noll vakans.
• Hyresnivån ligger 20 – 30% under kommunens allmännyttiga bolag.
• Vi har skapat flyttkedjan. Underlaget för landsbygdsskolan har förbättrats.
• Vi har lyckats få en befolkningstillväxt på en avflyttningsort.
• Villor har byggts i tillägg sedan samhällets attraktionskraft ökat.
• Resultatet har vänt, stabiliserat och ökat fastighetsvärdena på orten.
• Skatteunderlaget har ökat i kommunen.
• Hemtjänsten har fått bättre arbetsmiljö och behovet av institutionsboende minskat.
•  

Investeringsstödet kritiskt

En förutsättning för den resan har varit investeringsstödet. Vi hävdar att det har varit ett billigt och effektivt sätt att åstadkomma landsbygdsutveckling. Samtidigt förstår vi tveksamheten inför denna stödform sedan den i hög grad riktats mot expansiva storstadsområden och tätortsområden i mellanstora städer där man kan ha andra motiv (bostadssociala).

Ett riktat investeringsstöd som inte kan missbrukas är en INVESTERING I SAMHÄLLET och en ÅTERBALANSERING av en landsbygd för att SERVICE SKA BIBEHÅLLAS med marknadskrafter i stället för samhällsinsatser som är alternativet.

Sett från Landsbygds- och bostadsdepartementets utgångspunkt borde det vara möjligt att skapa en riktad stödform, gärna med annat namn, som ger samma effekt för landsbygden och dess mindre orter. Varje dag är en förlorad dag som kostar landet. Vi bidrar gärna med våra erfarenheter.                                                

Stavsjö           2023-02-16

Larz Johansson                   Gunnar Casserstedt

Det lokala utvecklingsarbetet i sörmländska Kiladalen har ofta lyfts fram som ett föredöme. Nu har det lokala utvecklingsbolaget spelat in en informationsfilm för att kunna sprida sitt goda exempel till fler.

2013 bestämde sig några av de boende i tvillingsamhällena Stavsjö och Ålberga för att bilda det lokala utvecklingsbolaget Kiladalens Utveckling AB (svb) för att motverka den utflyttning och försämrade service som hade präglat bygden i ett antal år.

Det blev starten på en snabb och positiv lokal utveckling. Bolaget har bland mycket annat startat en digital lanthandel, köpt en nedlagd skola och byggt hyreslägenheter.

Filmen är en utbildningsfilm kring landsbygdsutveckling. Den är filmad i Sörmland och handlar i stort kring orten Stavsjö som ligger mitt emellan Nyköping och Norrköping. I filmen ges handfasta tips på hur man kan jobba med utveckling på landsbygden på ett effektivt sätt.